Инвестиции в недвижимость, предназначенную для дальнейшей сдачи в аренду, становятся все более популярными. При правильном подходе к этому бизнесу речь может идти о наиболее выгодных инвестициях с точки зрения налогов. К примеру, инвесторы в ценные бумаги, при аналогичных условиях, не имеют таких налоговых преимуществ.
Если вы принимаете решение, куда инвестировать свои сбережения, то необходимо оценить не только финансовые прибыли и риски, но и влияние налогов на различные виды инвестирования.
Различия в налогообложении лучше всего можно показать на примере двух видов инвестиций. Сравним налоги на инвестиции в ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные сертификаты) и квартиру для сдачи в аренду. Инвестировать будет физическое лицо. Период инвестиций – 15 лет. Цель – получать каждый год прибыль, а по истечении 15 лет продать активы. На этом конкретном примере мы увидим разницу в налоговом обременении, уровнях риска и доходности двух видов инвестиций, проблематике обслуживания и так далее.
Какими налогами облагаются инвестиции
• в случае инвестирования в ценные бумаги применяется только налог на прибыль,
• при инвестиции в квартиру для сдачи в аренду нужно учитывать налог на прибыль, налог на недвижимость, налог на переоформление недвижимости и НДС.
Однако, довольно часто в квартире, сдающейся в аренду, можно избежать НДС.
Это следующие случаи:
• НДС учитывается только при покупке новостройки от девелопера и обычно является частью первоначальной инвестиции,
• в случае с квартирами старше пяти лет, или же, купленных у обычных граждан (не бизнесменов), НДС не взимается вообще,
• если инвестор не занимается предпринимательством, то прибыль с аренды не облагается НДС, также НДС не взимается после продажи квартиры через 15 лет (для освобождения от НДС достаточно владеть квартирой три года).
Налоги на недвижимость и на ценные бумаги
Чтобы рассчитать общую налоговую нагрузку дополним наш пример следующими параметрами. Оба вида инвестиций будут иметь первоначальную стоимость 2 миллиона крон. Чистый годовой доход в обоих случаях будет составлять 6% (у недвижимости сумма аренды должна составлять 10 тысяч крон). Для упрощения эта прибыль не будет меняться, и будет каждый год выплачиваться инвестору. Через 15 лет оба инвестора продадут свои активы, за примерную цену 2,692 млн крон, которая соответствует двухпроцентному годовому приросту.
Из сравнения общего налогового бремени следует, что инвестиции в квартиру выгоднее на 140 тысяч крон, то есть больше, чем на половину, по сравнению с инвестициями в ценные бумаги.
| Ценные бумаги |
Квартира в аренду |
||||
| Годовой доход (Kč) | Доход с прибыли (Kč) | Доход с прибыли (Kč) | Налог на недвижимость (Kč) | Налог на приобретение (Kč) | |
|
2016 |
— |
— |
— |
— |
80 000 |
|
2017 |
120 000 |
18 000 |
7600 |
500 |
|
|
2018 |
120 000 |
18 000 |
0 |
510 |
|
|
2019 |
120 000 |
18 000 |
0 |
520 |
|
|
2020 |
120 000 |
18 000 |
0 |
530 |
|
|
2021 |
120 000 |
18 000 |
0 |
540 |
|
|
2022 |
120 000 |
18 000 |
0 |
550 |
|
|
2023 |
120 000 |
18 000 |
0 |
560 |
|
|
2024 |
120 000 |
18 000 |
0 |
570 |
|
|
2025 |
120 000 |
18 000 |
2560 |
580 |
|
|
2026 |
120 000 |
18 000 |
3440 |
590 |
|
|
2027 |
120 000 |
18 000 |
4133 |
600 |
|
|
2028 |
120 000 |
18 000 |
4827 |
610 |
|
|
2029 |
120 000 |
18 000 |
5520 |
620 |
|
|
2030 |
120 000 |
18 000 |
6213 |
630 |
|
|
2031 |
120 000 + 2 691 737 |
18 000 |
6907 |
640 |
|
|
41 200 |
8 550 |
80 000 |
|||
| Общая налоговая нагрузка |
270 000 |
129 750 |
|||
Примечание: Годовой доход соответствует шестипроцентному доходу от инвестиций, или 12-ти арендным платам в размере 10 тысяч крон.
В таблице отсутствует налог на прибыль от продажи у обоих видов инвестиций. Они освобождены от него. Для ценных бумаг освобождение от этого налога наступает через три года владения, у недвижимости – через 5 лет, при условии, что вы в ней не живете. Уточняем, что в таблице не приведены риски, для недвижимости это может быть не заплаченная аренда, ремонт и так далее.
Решили инвестировать в недвижимость? В нашем каталоге вы найдете любой тип недвижимости, который вас интересует.
Этапы приобретения, аренды и продажи
Для того чтобы инвестирование в недвижимость было также выгодно с точки зрения налогов, как в нашем примере, необходимо считаться с рядом налоговых правил и ограничений, которые соответствуют отдельным этапам инвестиций – покупке, аренде и продаже. На первом этапе необходимо выбрать подходящий тип недвижимости (частная или кооперативная собственность). Другим важным аспектом является правильная настройка арендной цены, учет расходов на амортизацию и т.д.
Когда инвестор решит первоначальные вопросы с покупкой и налогообложением, ему необходимо принять во внимание следующие моменты:
-
Как вести учет доходов и расходов на аренду
-
Где и на какой период можно применить расходы по отношению к доходам
-
Как быть с расходами на крупный ремонт
-
Что делать с доходом от аренды, если вы являетесь плательщиком НДС
-
И так далее
В завершающей фазе инвестиций, когда инвестор продает недвижимость, необходимо решить такие вопросы как: имеет ли право владелец на освобождение от налога на прибыль, нужно ли сообщать в налоговую о прибыли, и кто платит налог на переоформление недвижимости.